Los contratos de alquiler con opción a compra ofrecen a los habitantes de Kansas un camino sin barreras para ser propietarios de vivienda, con un mayor riesgo de fraude

KMUW y Planeta Venus | Por Celia Hack y Claudia Amaro | 22 de enero, 2024

Un juez del Tribunal de Distrito del Condado de Sedgwick dictaminó que la familia Pérez-Robledo – Mateo, María y Enrique, de izquierda a derecha – fueron defraudadas cuando firmaron un contrato para arrendar una casa con opción a compra. (KMUW/Celia Hack)

Algunos representantes estatales presentaron un proyecto de ley el año pasado para aumentar las regulaciones sobre este tipo de contratos.

Nota del editor: este artículo fue publicado conjuntamente por Planeta Venus y KMUW, un medio de noticias local de radio pública, como parte de Wichita Journalism Collaborative (WJC). El WJC es una colaboración de 11 medios y socios comunitarios, incluido Planeta Venus.

El WJC se está enfocado en 18 meses de cobertura dedicada a arrojar luz sobre el apremiante tema de la vivienda asequible en Wichita.

La casa en Haysville estaba destinada a ser un lugar seguro, un santuario, para María Robledo y Enrique Pérez.

La casa tenía un baño y un dormitorio más que su antigua casa. Tenía un gran patio trasero para su hijo de 10 años, Mateo. Y estaba a poca distancia de su escuela primaria. 

"Había más espacio para explorar. Por ejemplo, había un lago cerca", dijo Mateo, hablando en español. "Era grande afuera; Fue muy hermoso".

En agosto de 2020, la familia Pérez-Robledo, de habla hispana, firmó un contrato para adquirir la casa escrito en inglés, pensando que la estaban comprando. La familia gastó meses y miles de dólares en reparaciones antes de mudarse en enero de 2021.

Pero tres meses después, Pérez y Robledo se dieron cuenta de que, de hecho, no eran dueños de la casa. Los 10,000 dólares que pagaron a los vendedores no habían sido un pago inicial.

El contrato que firmaron para la casa era un contrato de arrendamiento con opción a compra, una estructura de pago única similar a los contratos de alquiler con opción a compra.

En estos contratos, los compradores suelen alquilar la casa durante un tiempo determinado, con la opción de comprarla directamente al propietario antes de que expire el contrato de arrendamiento. En algunos casos, un porcentaje del alquiler mensual se destina al precio de compra. Los vendedores también pueden pedir un pago en efectivo por adelantado, que imita un pago inicial, pero no necesariamente garantiza el capital de la casa.

Los contratos de alquiler con opción a compra significan que los compradores pueden evitar los bancos y las verificaciones de crédito. Pero eludir a los prestamistas tradicionales puede ser arriesgado, como ha advertido la Comisión Federal de Comercio (FTC, por sus siglas en inglés). Pérez y Robledo se enfrentaron a esa realidad cuando un juez dictaminó este otoño que el contrato que firmaron era fraudulento. Los vendedores no tenían la propiedad completa de la casa, a pesar de que así lo decían en el contrato.

"A diferencia de las situaciones de alquiler, que se rigen por la ley de propietarios e inquilinos, Kansas no tiene regulaciones sobre el alquiler con opción a compra", dijo Marty Keenan, el abogado que representó a la familia Pérez-Robledo en la corte. "Así que es como en el Viejo Oeste".

Algunos legisladores están tratando de aumentar las regulaciones sobre contratos como este. Un proyecto de ley presentado a la Legislatura de Kansas el año pasado requeriría que los vendedores en la mayoría de los casos tengan la propiedad total para usar un contrato de escritura, que es similar a un acuerdo de alquiler con opción a compra.

Pero es demasiado tarde para los Pérez-Robledo, a quienes no se les regresó ningún dinero como resultado del fraude que sufrieron. Eso se debe a que el juez dijo que la familia se mudó de la casa con "las manos sucias": Pérez y Robledo quitaron muchas de las mejoras que habían hecho. Los vendedores, Myrna Muñiz y Carlos Rodríguez, también argumentaron que la casa quedó en malas condiciones, con el cableado eléctrico y la plomería dañados. Pérez y Robledo lo niegan. 

"Si algo se fija a la casa, se convierte en parte de la casa", dijo el juez William Wooley, en su fallo. "Así que no tenía derecho a quitar las ventanas. Usted no tenía derecho a quitar las puertas. No tenía derecho a quitar el aire acondicionado y la calefacción".

La casa en Haysville que la familia Pérez-Robledo creyó haber comprado. (KMUW/Celia Hack)

Barreras lingüísticas y un nuevo hogar

La familia Pérez-Robledo comenzó a buscar una casa más grande en el verano de 2020. Pérez trabaja en la construcción, por lo que podía arreglar cualquier cosa que la familia comprara.

"Pensamos en buscar otra casa para construir algo para nosotros, cuando fuéramos mayores, para cuando ya no pudiéramos trabajar", dijo Pérez. "Y también, por nuestro hijo, por su futuro".

Encontraron a Muniz, una vendedora de bienes raíces con licencia, en Facebook. A Pérez y Robledo les gustó la casa que les mostró en Haysville.

En agosto, ambas partes se presentaron para firmar el contrato. Ahí es donde sus dos historias divergen.

El contrato, titulado como "lease agreement with option to purchase", estaba escrito en inglés. En él, Pérez y Robledo son etiquetados como inquilinos y compradores.

El acuerdo requería que pagaran alrededor de $1,000 al mes en alquiler, que según el contrato no se acreditaría al precio de compra de $85,000 de la casa. El contrato también decía que Pérez y Robledo pagarían una tarifa no reembolsable de $10,000, que se acreditaría para comprar la casa si optaban por comprarla.

Pérez y Robledo no hablan inglés. Dijeron que los vendedores les dijeron que el contrato era un acuerdo de compra y venta de la casa de Haysville, y que los $10,000 eran un pago inicial.

Muñiz y Rodríguez no respondieron a las solicitudes de comentarios. Pero su abogado, Jerry Bogle, habló en su representación. Dijo que sus clientes tradujeron verbalmente el contrato para la familia Pérez-Robledo.

"No es justo que (Pérez y Robledo) digan después del hecho que, 'Oh, Dios mío, no entendimos eso'", dijo Bogle. "Mis clientes testificaron que se lo leyeron en español".

En su fallo, el juez Wooley encontró que las dos partes discutieron el contrato, pero no se tradujo palabra por palabra.

"Hay muchas cosas malas en este contrato", dijo el juez Wooley en su fallo. "Usar este contrato es inconcebible".

Las familias hispanas o latinas corren un riesgo particular de malinterpretar los contratos de alquiler con opción a compra. Jason Probst es un representante estatal demócrata en Hutchinson, que ha lidiado con contratos de escrituras durante años. Probst ayudó a presentar un proyecto de ley para regular los contratos. Ha escuchado anecdóticamente que los hispanohablantes tienden a sufrir de confusión al respecto.

"Hacen todo este trabajo en esta casa", dijo Probst. "Y luego... Debido a que hay una barrera lingüística y un malentendido de los mecanismos legales, piensan que pueden vender la casa. Y luego descubren que no pueden".

Sandra López es la subregistradora de escrituras en el condado de Finney, en el suroeste de Kansas. Dijo que, en sus dos años en la oficina, cuatro familias han llegado pidiendo el título de propiedad de su casa, casas que no eran de su propiedad porque las estaban comprando en un contrato de escritura. Todos eran hispanohablantes que, según López, no recibieron una explicación exhaustiva del contrato.

"Debido a la redacción del documento, muchos hispanos no lo entienden", dijo López. "Y por eso sienten que les han robado". 

La mudanza

La casa de Haysville estaba en mal estado cuando Pérez y Robledo firmaron el contrato en agosto de 2020. Ni la familia Pérez-Robledo ni los vendedores debaten que era inhabitable y que llevaba años sin electricidad.

"Empezamos a limpiar todo, a poner paredes nuevas, el techo", dijo Robledo.

Dijo que los cables eléctricos de la casa habían sido mordidos por animales y necesitaban reparaciones serias. Los documentos judiciales dicen que Pérez y Robledo gastaron alrededor de $2,000 para restaurar la electricidad y alrededor de $5,000 para restaurar la plomería de la casa. La familia también colocó pisos de madera y remodeló los baños, dijo Pérez. Los recibos de la familia muestran cientos de dólares en compras en Sutherlands y $8,000 gastados en la instalación de un sistema de aire acondicionado y calefacción.

Pérez, Robledo y su hijo se mudaron en enero de 2021.

Fotografías cortesía de Marty Keenan, abogado de la familia Perez-Robledo. Keenan dice que las fotos muestran el trabajo que la familia realizó en la propiedad.

Los compradores de alquiler con opción a compra a menudo gastan tiempo y dinero en arreglar una propiedad, dijo Jason Roach, abogado jefe de la División de Protección al Consumidor del Fiscal de Distrito del Condado de Sedgwick. Eso es arriesgado porque esas inversiones, así como cualquier pago en efectivo por adelantado, podrían perderse si los compradores no terminan obteniendo el título de la casa.

En los contratos de alquiler con opción a compra, los compradores generalmente no obtienen el título de la casa hasta que hayan completado todos los pagos.

"Desalentaríamos a las personas a participar en ese tipo de transacciones porque son altamente riesgosas", dijo Roach. "Y tu único remedio, cuando no obtienes el título, es demandar. Y en ese momento, puede ser muy difícil para usted obtener prioridad sobre, por ejemplo, la compañía hipotecaria".

En muchos contratos de alquiler con opción a compra, los compradores que no realizan un pago pueden ser desalojados, como los inquilinos que alquilan, y perder la propiedad.

Eso no sucede todo el tiempo. Benji Mast es propietario de Golden Rule Property Management en Hutchinson, que supervisa algunos contratos de alquiler con opción a compra. Dijo que el 95% de los compradores de la compañía se mantienen al día con los pagos de los contratos, y muchos terminan con el título de la propiedad. 

Mast dijo que ha visto cómo estos contratos pueden ofrecer a los residentes de clase trabajadora un camino hacia la propiedad de una vivienda. Dijo que su compañía trabajó con un padre soltero que firmó un contrato de escritura para comprar una casa durante un período de 15 años. Mast dijo que el hombre finalmente obtuvo el título de la casa en solo siete años, porque pagó más en los meses en que tenía declaraciones de impuestos.

"Siempre traía a su hijo a la oficina cuando hacía esos pagos", dijo Mast. " ... Y cuando hizo el (último) pago, dijo: 'Ahora tengo un lugar, es mío y de mi hijo, y ya no tenemos que pagar alquiler. Y lo poseemos libre y claramente'".

Pero Mast dijo que se ha encontrado con al menos un vendedor que utiliza contratos de alquiler con opción a compra con intenciones menos éticas: cobrar al comprador un gran pago en efectivo por adelantado y esperar que se omita un pago, para que el vendedor pueda recuperar la casa y quedarse con el efectivo. Eso preocupa a Mast.

"Es difícil para mí expresar con palabras la frustración que tengo por personas así, que operan en este espacio", dijo Mast. 

El sueño se derrumba

No fue hasta marzo de 2021 que la familia Pérez-Robledo se dio cuenta de que su participación en la casa de Haysville era mucho menos segura de lo que habían creído anteriormente.

Pérez había hecho muchas mejoras en la casa y la familia quería venderla.  Pero cuando llamaron a un amigo que trabajaba en bienes raíces, se alarmó por el contrato que Robledo y su esposo habían firmado. Eso provocó que Pérez y Robledo comenzaran a buscar un abogado.

Keenan tomó el caso. Rápidamente descubrió su principal argumento: Muñiz y Rodríguez no tenían la propiedad total de la casa de Haysville, a pesar de haber firmado un contrato que le daba a la familia Pérez-Robledo una opción de compra de esta. 

Muñiz y Rodríguez estaban  en el proceso de comprar la casa,  por $45,000, a una compañía en Rose Hill. La pareja enviaba a la compañía entre 700 y 900 dólares al mes para pagarlo.  

Pero el contrato que Pérez y Robledo firmaron con Muñiz y Rodríguez indicaba que los dos vendedores eran dueños de la casa libremente.

El juez decidió que el contrato incluía una "tergiversación material" sobre los dueños de la propiedad. Pérez y Robledo demostraron que se les debían $10,000 en daños y perjuicios.

Bogle, el abogado de los vendedores dijo que sus clientes habían utilizado un contrato "extraño". Pero dijo que en la mayoría de las transacciones de bienes raíces, los vendedores no tienen la propiedad y el título completos, porque la mayoría de los vendedores todavía tienen hipotecas sobre sus casas. 

El proyecto de ley que Probst ayudó a redactar abordaría situaciones similares a las de Pérez y Robledo. Los vendedores, con algunas excepciones, deberían tener el título de una propiedad para poder celebrar un contrato de escritura. Si el vendedor estaba pagando deudas como una hipoteca, la legislación requeriría que el comprador fuera consciente de esto.  

Mast, propietario de una empresa de administración de propiedades de Hutchinson, no está aceptando la posible regulación de la industria del alquiler con opción a compra. Entiende por qué puede ser necesario, pero le preocupa que pueda hacer que los contratos sean demasiado caros de llevar a cabo.

"Si se aprobara más regulación para esta industria, entonces es bastante probable que saliéramos de ella", dijo Mast. "Y para algunas de esas familias que mencioné, eso significaría que probablemente todavía estarían alquilando hoy en día, y probablemente no tendrían capital en su propia casa. ... Pero entonces, realmente hay malos actores en este espacio".

La salida de la casa

Cuando Pérez y Robledo se enteraron de que no tenían ninguna propiedad legal en la casa, quedaron devastados.

"Me sentí muy mal; Me sentí tan humillada, tan derrotada, que me hicieron esto", dijo Robledo. 

En marzo de 2021, decidieron mudarse. 

"Todo se volvió oscuro para mí", dijo Robledo.

Keenan dijo que aconsejó a la familia que recuperaran algo de las mejoras que habían hecho en la casa.

"Les dije: 'No tiren la casa a la basura; No vandalicen. Simplemente quiten todo lo que pagaron'", dijo Keenan.

Pérez y Robledo dijeron que siguieron sus instrucciones y no destruyeron nada, solo se llevaron sus pertenencias. Eso incluía nuevas ventanas y puertas.

Pero dejar la casa abierta a la intemperie enfureció y frustró a Muniz y Rodríguez, al igual que la falta de comunicación de los compradores, según Bogle. Muniz presentó un informe ante la Oficina del Sheriff del Condado de Sedgwick en  abril de 2021 describiendo $46,600 en pérdidas de propiedad por los artículos retirados.

"La peor conclusión que pudo haber pasado es que se fueran de la manera en que lo hicieron", dijo Bogle, el abogado de los vendedores. "Había otras alternativas que se podrían haber elaborado, incluso si querían salir de la casa".

Las fotos que los vendedores compartieron en documentos judiciales, que dicen muestran la condición de la casa después de que Pérez y Robledo la dejaron y se llevaron sus artículos.

El juez determinó que la salida de la casa de la familia Pérez-Robledo compensó los $10,000 en daños que se les debían. No se les concedió nada.

Pero para Pérez y Robledo, el pedazo de papel con el hallazgo del fraude era tan importante como el dinero.

"Tal vez me sentí un poco triste porque después de todo el trabajo que hicimos, toda la inversión de dinero y todas las cosas que hicimos allí, fue cero", dijo Robledo. "Pero está bien, porque el honorable juez vio las cosas y lo calificó de fraudulento, y así fue".

Dijo que quería advertir a los demás, especialmente a los residentes hispanos y latinos, que tengan mucho cuidado si buscan comprar una casa a través de vías no tradicionales. Pérez y Robledo invitan a otros a utilizar un traductor para documentos legales, a considerar la contratación de un abogado y a buscar reseñas o calificaciones de empresas de bienes raíces.

"No quiero que lo que nos pasó a nosotros les pase a otras personas. Porque hay mucha gente que no hace nada porque le dicen que es indocumentado, que no tiene derecho a nada", dijo Pérez. " ... Es por eso por lo que hice esto, no solo para recuperar el dinero".