KMUW | Por Celia Hack
1 de mayo, 2024
Trabajadores de la construcción preparan la futura entrada de una casa construida por Liberty Communities en el sureste de Wichita.
Varios expertos locales dicen que la raíz de la escasez de viviendas se deriva de los años posteriores a la recesión de 2008, cuando la construcción de casas nuevas se desplomó.
Muchas de las casas unifamiliares en un tranquilo vecindario cerca de Harry y la calle 127 están completamente terminadas, con camionetas estacionadas afuera y canastillas de baloncesto instaladas.
Pero unas ocho casas cerca de la parte trasera de la subdivisión aún no están terminadas. Una máquina mueve la tierra del jardín delantero para preparar para un nuevo camino de entrada. En otra casa, los trabajadores clavan el revestimiento verde en la pared.
Liberty Communities, el desarrollador del área de Wichita que construye las casas, tiene como objetivo vender casas nuevas por entre $230,000 y $290,000, según el presidente y propietario Eric Gilbert. Eso es menos costoso que la mayoría de las construcciones nuevas en Wichita, que tuvo un precio de venta promedio de más de $380,000 el año pasado.
"Las está vendiendo como pan caliente", dijo Wess Galyon, director de la Asociación de Constructores del Área de Wichita, sobre las casas de Gilbert.
Las casas de Liberty están llegando a un mercado que las necesita desesperadamente: en 2023, Wichita tenía como máximo la mitad de la cantidad del inventario de viviendas de un mercado saludable. Los promotores locales de la vivienda estiman que la ciudad debería tener miles de unidades más asequibles.
El inventario inmobiliario se mide utilizando el "mes de oferta" de viviendas disponibles. Los mercados "normales" tienen entre cuatro y seis meses de inventario disponible, algo que el condado de Sedgwick no ha alcanzado en años.
A pesar de la necesidad, la construcción de nuevas viviendas en el condado de Sedgwick disminuyó el año pasado. El tasador del condado estimó una caída en las nuevas construcciones de casi el 12%, una estimación que incluía viviendas unifamiliares, dúplex y cuádruples. Los permisos de construcción de viviendas unifamiliares cayeron un 9 por ciento en el área de Wichita, según la Asociación de Constructores del Área de Wichita.
¿Por qué?
"La inflación, y lo rápido y alto que subió y que se mantuvo alta, y también las tasas de interés", dijo Galyon.
Los expertos y desarrolladores locales son bastante unánimes en su razonamiento. Dicen que además del aumento del costo de los materiales, los compradores no querían, o no podían permitirse, mudarse a casas nuevas más caras con tasas de interés que alcanzaban el 7 por ciento. La Reserva Federal subió los tipos de interés 11 veces entre 2022 y 2023 para combatir la inflación.
La construcción de nuevas viviendas - incluyendo unifamiliares, dúplex y residencias multifamiliares - se redujo significativamente en 2023, según el informe anual de 2024 del tasador del condado de Sedgwick.
Jeff Mullen trabaja en Ritchie Development. Él por lo general, construye casas unifamiliares en Wichita de alrededor de $400,000 en adelante.
"Para las personas que están sentadas allí con una hipoteca de 2.5 o 3%, hablar de subir a una hipoteca de 7.5 por ciento, eso es mucho", dijo Mullen.
"Básicamente, estás pagando dos o tres veces al mes de lo que estabas pagando solo por tu tasa de interés. ... Así que había personas que dudaban en comprar".
La indecisión de los compradores significa mucho para los constructores y desarrolladores como Mullen, que se centran más en las construcciones personalizadas que en las casas "específicas". Las casas personalizadas suelen tener un comprador acordado incluso antes de que se construyan. Mientras tanto, con las casas "especificas", el desarrollador encuentra un comprador después de financiar y construir la casa.
Stan Longhofer es el director del Centro de Bienes Raíces de la Universidad Estatal de Wichita. Dice que el movimiento hacia las casas hechas a medida es una tendencia importante en el desarrollo de viviendas unifamiliares en Wichita.
"Esa relación entre las especificaciones y las casas personalizadas se ha desplazado mucho más hacia las casas personalizadas... durante los últimos 15 años o más", dijo Longhofer. "Y los constructores de viviendas son muy cautelosos a la hora de extenderse demasiado con, ya sabes, construir casas sin tener un comprador por adelantado".
Las casas personalizadas son menos riesgosas para los desarrolladores, pero significan que la construcción de nuevas casas es impulsada en gran medida por los compradores en lugar de los constructores.
Mientras tanto, los precios en Liberty Communities son lo suficientemente asequibles como para que Gilbert diga que todavía ve mucha demanda a pesar de las altas tasas de interés. Pero dice que muchos desarrolladores no están construyendo en este rango de precios.
"Es bastante difícil construir ese punto de precio con el aumento del costo de los materiales y la mano de obra", dijo Gilbert. "Sin dar ningún secreto comercial (...) Se necesita un proceso de pensamiento y una forma de hacer negocios diferente para llegar a ese precio".
Los materiales caros son especialmente lo más difícil para los desarrolladores sin fines de lucro, como HOPE Community Development Corporation. La organización construye viviendas asequibles en lotes baldíos en el centro de la ciudad de Wichita, y trabaja con programas gubernamentales que limitan el precio máximo de la vivienda.
El reverendo Dr. Kevass Harding dijo que tuvo que posponer la construcción de dos casas el año pasado porque el costo de la construcción superaba el precio por el que podía venderlas.
Él está recaudando fondos para llenar ese vacío, pero eso ralentiza su construcción.
"Debido a los costos de los materiales, en todo el país, (...) es aún más difícil construir viviendas asequibles", dijo Harding. "De un apartamento de tres dormitorios y dos baños, ahora estamos viendo un edificio de dos dormitorios y un baño".
Entonces, ¿la caída en la construcción en 2023 tendrá un impacto a largo plazo en la escasez de viviendas de Wichita?
"Mi reacción inicial a la respuesta a eso probablemente sea no", dijo Longhofer.
Galyon se mostró de acuerdo, y dijo que es poco probable que cambie la asequibilidad de la vivienda en Wichita.
En cambio, Longhofer dijo que la causa principal detrás de la escasez de viviendas en Wichita son las consecuencias de la recesión de 2008. La construcción de viviendas se desplomó en los años siguientes, sin superar los 1.100 nuevos permisos al año entre 2010 y 2019. Las normas previas a la recesión estaban más cerca de las 2.000 viviendas al año, si no más.
A partir de enero de 2008, WABA añadió 3 ciudades más a los datos: Garden Plain, Rose Hill y Wellington.
Gráfica: Celia Hack Fuente: Wichita Area Builders Association
Mullen dijo que el mayor desafío de Wichita es que la ciudad no ha compensado las casas que no se construyeron en esos años.
"Hubo ocho años con un déficit de 300 viviendas, y dos años más con uno de 500 viviendas", dijo Mullen. "Ya sabes, son 4.000 casas que tienes que recuperar en algún sitio. Y eso va a tomar un poco de tiempo".
Esta historia fue producida como parte de Wichita Journalism Collaborative, una colaboración de siete medios de comunicación, incluyendo #PlanetaVenus y tres organizaciones comunitarias que trabajan juntos para llevar noticias e información oportuna y precisa a las personas de Kansas.
Esta historia fue publicada con el permiso de: KMUW